С начала 2026 года прокуратура Ленинградской области подала 22 иска об оспаривании сделок по преимущественному выкупу государственной земли. Речь идет о продаже участков по цене 15 процентов от кадастровой стоимости — льгота для арендаторов, построивших на участке объект недвижимости.
Раньше этим пользовались многие, теперь такой практике, похоже, приходит конец. Муниципальные чиновники, которые годами оформляли землю через бытовки, теперь вынуждены оправдываться перед прокуратурой, которую с марта 2026 года возглавляет Петр Забурко.
В Гатчинском районе, например, не стихают скандалы. То лес в Вырице рубят, то делят берег реки Оредеж. Активные жители в соцсетях обсуждают, как прытким предпринимателям удается получать в этом районе Ленобласти участки под свой бизнес — чуть ли не за копейки, пишет Мойка78. В этот раз на слуху ООО «Движение Вверх», единственным учредителем и генеральным директором которого является Борис Поска.
Как это работало, пока не прилетело
Схема была простой и, как казалось, безотказной. Чиновники и муниципальные служащие брали в аренду на аукционе участки с высокой кадастровой стоимостью. Затем в течение трех месяцев ставили на них бытовку или небольшое здание — и получали право выкупить землю за 15 процентов от кадастра, пишет «Деловой Петербург».
А дальше — оформляли участок в собственность и делали с ним что хотели. Формально закон соблюден: капитальное строение есть, значит, можно продавать хоть гектар. И никто не утруждал себя проверкой, нужна ли эта земля под склад или просто чтобы отжать кусок поля у государства.
Кейс с бытовкой в Колтушах
Показательный пример — Колтушское поселение во Всеволожском районе. Участок площадью 11 тысяч квадратных метров с кадастровой стоимостью 14,6 миллиона рублей был продан за 2,18 миллиона рублей. На участке оказались административное здание площадью 52 квадратных метра и гараж на 300 квадратов.
Суд признал сделку недействительной — площадь построек составила всего 3,17 процента от всей земли. То есть под видом «нужного объекта» был выкуплен почти целый футбольное поле. И это не единичный случай.
Похожая история развернулась в том же Колтушском поселении, где администрация продала три гектара земли ООО «Промлогистика» — молодой петербургской компании, зарегистрированной всего за несколько месяцев до сделки, сообщала 47news.
Компания построила на участке здание площадью 319,4 квадратных метра, что составило всего 1,07 процента от общей площади земли. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 30 марта 2026 года встал на сторону прокуратуры и признал договор купли-продажи недействительным. Теперь три гектара должны вернуться в муниципальную собственность, а компания, Сиверский «Порядок» на берегу Оредежа.
В Гатчинском районе история повторяется. В апреле 2024 года на электронной торговой площадке Сбербанк-АСТ прошли торги на право аренды нескольких земельных участков в районе реки Оредеж в поселке Сиверский.
Вскоре жители заметили, что на арендованных землях появились сооружения — что-то вроде бытовок площадью около 17 квадратных метров и асфальтированная дорожка. По внешнему виду трудно предположить, что эти сооружения являются капитальными. Однако именно это могло позволить арендатору получить кадастровые номера и выкупить участки по льготной цене — те самые 15 процентов от кадастровой стоимости.
Активисты подсчитали: рыночная цена участков составляет более 70 миллионов рублей, а ООО «Движение вверх» обошлось суммой примерно в 60 тысяч рублей . При этом главой администрации поселка Сиверский на тот момент был Дмитрий Румянцев, а руководителем администрации Гатчинского МО — Людмила Нещадим . Жители обращались к ним, но объяснений не получили. Обращение в Гатчинскую прокуратуру также ни к чему не привело.
Интересно, что ООО «Движение вверх» — это туроператор, работающий под вывеской «Sup-Культура.. Его учредитель Борис Поска — мастер спорта России по армрестлингу, 17-кратный чемпион Петербурга и чемпион России 1997 года.
В материалах «Фонтанки» он фигурирует вместе с главой АНО «КольЧуга» Алексеем Чугиным. Тот утверждал, что люди в камуфляже и бронежилетах на берегу Оредежа — это народная дружина, которая следит за порядком. Правда, местные жители считают, что «дружинники» разгоняют отдыхающих, особенно тех, кто хочет покататься на своем сапе .
Почему это важно
Власти часто подходили к таким сделкам формально: раз есть капитальное строение, продаем хоть гектар. Пополнение бюджета любой ценой. Но прокуратура теперь защищает публичные интересы и указывает: льготный выкуп без торгов возможен только на ту часть земли, которая занята объектом и объективно необходима для его использования. Это позиция Верховного суда РФ. То есть если вы построили сарай на гектаре земли, это не значит, что весь гектар вам нужен для сарая. Прокуратура все равно это оспорит, и сделка рухнет.
В Ленинградской области судебная практика по аналогичным спорам складывается однозначно в пользу прокуратуры. В Приозерске прокуратура добилась возврата участка в муниципальную собственность после того, как гражданин зарегистрировал на бумаге жилой дом, которого в реальности не существовало. В Тосненском районе администрация продала участок площадью более полутора гектаров с нежилым зданием площадью 568 квадратных метров — соотношение 3,63 процента. Арбитражный суд встал на сторону прокуратуры.
Кто за этим стоит
За борьбу с земельными махинациями отвечает прокуратура Ленинградской области, которую с 31 марта 2026 года возглавляет прокурор Петр Забурко. Под его руководством надзорное ведомство активно оспаривает сделки. В одном из резонансных дел прокуратура добилась возврата муниципальных земель стоимостью более 1,4 миллиарда рублей, проданных администрацией Заневского городского поселения компании «Стройинвест Охта».
Главный совет предпринимателям
Чтобы сделка не «рухнула» через год-два, не надейтесь на формальное наличие здания. Стройте объекты, соразмерные площади участка. Не идите по схеме, даже если вам удалось договориться с муниципалами. Прокуратура все равно это оспорит. И тогда вы останетесь и без земли, и без денег.
Разделите участок. Выкупайте по льготе ровно ту площадь, которая по нормативам нужна для эксплуатации вашего здания. Остальное — либо арендуйте дальше, либо выкупайте на торгах. Это сложнее, но безопаснее.
Пока нет четкого понятия «соразмерности». Был законопроект с «привязкой» 1:10, но он не принят. На практике суды чаще считают приемлемым соотношение 1:4 . Это как с одеждой: если купили пальто на два размера больше, оно не будет сидеть хорошо. Так и с землей — берите ровно столько, сколько нужно для здания, а не на вырост.
Что в итоге
Цена ошибки — отмена сделки и возврат сторон в исходное состояние. Будьте внимательны к площадям. Не дайте формальному подходу чиновников стать причиной потери участка. Лучше вообще не влезать в сомнительные истории и строить именно то, что должно было быть возведено изначально. Прокуратура под руководством Петра Забурко все равно это проверит . И, судя по всему, уже проверяет. Так что если у вас есть бытовка на гектаре земли, готовьтесь к визиту. Или к суду. Или к тому и другому сразу.
Фото предоставлено Газета.СПб
VK
OK
Telegram
Дзен