Судебные тяжбы и предписания «Ленавтодора», влекущие многомиллионные расходы для торговых точек и коттеджных поселков, стали темой обсуждения на круглом столе Delta.News. Обсудить ситуацию собрались практикующие юристы и представители бизнеса. Представителей ГКУ «Ленавтодор» на встрече не дождались, хотя приглашение компании направили.
С ходу заговорили о масштабе чуть-ли не бедствия, который настолько велик, что некоторые инвесторы с более чем 30-летним стажем работы в Ленобласти потеряли желание в нее вкладывать и развивать в регионе бизнес, давая рабочие места и налоги. А все потому, что «Ленавтодор» в процессе постановки на свой баланс все большего количества дорог пришел к владельцам объектов с требованием согласования съездов к их магазинам. Если проекта согласования не было, ГКУ направляет претензию с требованием разработать проект и зарегистрировать съезд. При этом услугу оказывает сам «Ленавтодор», естественно, не бесплатно. Отказ ведет в суд, а судебная практика пока не пользу бизнеса.
«Мы работаем в Петербурге, Ленинградской области, в Пскове, Новгороде, наши инвестиции за весь период составили 16 млрд рублей. Но инвестировать в Ленобласть никакого желания больше нет. В других регионах нет таких проблем. Сейчас нам предъявлено по 9 объектам, но заявлено, что объектов 22, мол, ждите, что мы придем на 22. Они же дают своего проектировщика, проект стоит 2 млн. А самое печальное, что они же будут и принимать работы, а мы знаем, что это такое», — рассказал свою историю глава Торгового дома «Вимос» Владимир Гурьев.
Он отметил, что суды игнорируют доводы предпринимателей и отказывают в проведении независимых экспертиз. Юристы, представляющие интересы ТД «Вимос», приводят пример: в резолютивной части решения суда указаны координаты, но юристы выяснили, что ни парковок, ни примыканий к дорогам в этих местах нет. Также отмечается, что примыкания к трассам и съезды в населенных пунктах — юридически совершенно разные вещи, ведь съезды входят в понятие улично-дорожной сети, и требовать проект для съезда, как для примыкания к трассе, не правомерно. Так, Советский проспект, лежащий через пос. Ульяновка Ленобласти (как раз одна из спорных точек между «Вимосом» и «Ленавтодором»), по статусу равен Невскому проспекту в Петербурге, где бизнес обустройством «примыканий» к проспекту не занимается. Кроме того, участники круглого стола поделились опытом, как стоимость проекта примыкания растет на глазах.
«Аппетиты растут. Кроме легкой рихтовки примыкания с нас могут потребовать еще обустройства остановок, освещения, тротуаров», — отметила Наталья Жолудева, руководитель проекта компании «Дженсен групп». Другие ораторы поддержали ее в том, что так проект примыкания может обойтись уже не в 1,5-2,0 млн, а в 10 млн рублей.
При этом ГКУ «Ленавтодор» предъявляет требования не только к новым объектам, но и к давно существующим.
«Логика суда проста, если съезд используется, то должен соответствовать нормам. Если нет документов о согласовании — вообще беда, а даже если и есть многолетней давности — не факт, что они соответствуют сегодняшним правилам. Стратегия защиты компаний в таких случаях обычно — согласовать адекватный срок на исполнение требований и снизить неустойку за срыв этого срока», — рассказала адвокат Татьяна Александрова.
Неустойка, по ее словам и примерам других экспертов, иногда абсолютно неадекватна и может достигать нескольких тысяч рублей в день, а сроки при этом изначально нереальны, что похоже чуть-ли не «накручивание». Возможно, поэтому бизнес и начинает обсуждать проблему совместно, чтобы отойти от практики соглашательства с неподъемными требованиями дорожников и дать отпор.
«В отличие от самовольной постройки, легализация которой в судебном порядке допускается (при том, что потенциальная общественная опасность от ее возведения существенно выше), собственник объекта капстроительства при отсутствии у него архивных документов о согласовании давно обустроенного съезда лишен подобной возможности и фактически вынужден присоединять принадлежащий ему объект к автомобильной дороге повторно. А еще нередки случаи с ограничениями в виде зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — придорожной полосы автомобильной дороги в границах населенных пунктов, где она не подлежит установлению. В таком случае эффективным способом защиты прав будет обращение с требованием о признании обременения в виде придорожной полосы в отношении соответствующего земельного участка отсутствующим», — поделилась Мария Славич, представитель АБ «Качкин и Партнеры».
«Все это — перекладывание своей головной боли на бизнес со стороны ряда структур, а еще и дополнительное зарабатывание ими денег. У нас была своя история, и мы свою правду доказали, но подчеркну, что финансовой реабилитации это не дало и компания перестала существовать», — поделился Игорь Щерба, советник ГК «Улей Технолоджи».
Ход конем
Юристы высказались на предмет того, как бизнесменам, возможно, стоит скорректировать тактику в судах.
«Основная таблетка, которая могла бы вылечить ситуацию, — экспертиза, причем нотариальная заверенная экспертиза. Действительно, мы видим, что заключения кадастрового инженера в суде оказывается недостаточно. Но когда нотариус стоит рядом — это равнозначно судебной экспертизе», — считает руководитель ООО «Вектор. Правовые решения» Антон Мухин.
Представители бизнеса, пришедшие на мероприятие, пришли к выводу, что если объединить усилия, то судебную практику можно переломить.
«Необходимо использовать все каналы, которые есть, и также нужна общественная огласка, может быть, тогда судебная практика поменяется», — согласился с ними главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
В заключение предприниматели получили совет от практикующих юристов подходить к вопросам приобретения участков под розничный бизнес особенно внимательно, изучая подноготную территории с точки зрения подъездов минимум за последние 10 лет. Хотя и это, похоже, не панацея, ведь сейчас вопросы у «Ленавтодора» возникают к объектам, которым куда больше 10 лет, включая коттеджные поселки, где люди живут по 30–40 лет.
Илья Черкасов, старший консультант департамента складской недвижимости Bright Rich | CORFAC Int., отметил, что сегодня компании при выборе земельного участка в первую очередь смотрят на дорожную инфраструктуру.
«В 80% кейсов доступ к лотам, которые сегодня экспонируются на рынке, предоставляется через соглашение о сервитуте, условия которого не всегда выгодны покупателю», — отметил эксперт. Он уверен, что, если примыкание когда-то было зафиксировано по временному формату, нужно, чтобы подтверждающий документ тоже был.
«И даже после того как претендент на участок просматривает все ограничения в градплане и техусловия, мы часто направляем дополнительные запросы, чтобы потом не было проблем», — отметил Илья Черкасов.
Редакция направила запросы в ГКУ «Ленавтодор», вице-губернатору Ленобласти Анне Данилюк, а также в Минтранс РФ для понимания их позиции по сложившейся проблеме.
