Федеральная налоговая служба под руководством Даниила Егорова, похоже, всерьез взялась за тех, кто сдает жилье без оформления и уплаты налогов. Раньше многие считали, что получать деньги в конверте — это безопасно.
Теперь это похоже на игру в русскую рулетку, только с налогами, штрафами и возможным уголовным делом. В распоряжении ФНС появились сведения из банковских систем, данные Росреестра о наличии у граждан нескольких объектов недвижимости, информация о временной регистрации жильцов и результаты мониторинга площадок с объявлениями об аренде. И это не все: для проверки достаточно жалобы арендатора или соседей, информации от участкового или управляющей компании. И проверка не заставит себя ждать.
Как ФНС вычисляет нелегальных арендодателей
Современные технологии позволяют налоговой службе собирать информацию из самых разных источников. Банки передают сведения о крупных и регулярных поступлениях на карты. Росреестр знает, сколько у вас квартир, домов и земельных участков.
Согласно данным системы «Гарант», с 1 октября 2024 года между Росреестром и ФНС действует обновленный порядок обмена сведениями о зарегистрированной недвижимости, правах и сделках. А с 18 марта 2025 года стороны заключили дополнительное соглашение, которое расширяет возможности такого обмена. Теперь налоговики видят почти все.
Кроме того, ФНС мониторит объявления на сайтах — даже если вы не указываете номер телефона, алгоритмы могут вычислить владельца по другим данным. По данным экспертов, 80-95 процентов собственников не платят налоги от сдачи жилья в аренду, и интерес ФНС к таким нарушителям постоянно растет.
Если вы думаете, что вас не найдут, то вспомните, как работает поиск в интернете: стоит один раз оставить объявление, и оно остается в базе на годы. Специальные алгоритмы сканируют объявления на сайтах, сверяют адреса с данными реестра недвижимости и находят собственников. Банки по запросу налоговой выдают данные о переводах на карты. Регулярные поступления одной и той же суммы — явный признак арендной платы.
Кто за этим стоит
За процессом цифровизации налогового контроля стоит руководитель ФНС Даниил Егоров. На Петербургском международном экономическом форуме он заявлял, что налоговая служба должна реагировать на изменения в экономике, используя современные технологии, и что это не означает «закручивание гаек», а, напротив, должно сделать процедуры удобнее для налогоплательщиков.
Премьер-министр Михаил Мишустин также обсуждал с Егоровым вопросы увеличения налоговых поступлений в бюджет и работу ФНС. Минфин России, в свою очередь, разъясняет вопросы налогообложения аренды, в том числе в связи с изменением ставки НДС с 20% на 22% с 1 января 2026 года.
Жалоба соседа и уголовное дело
Для запуска проверки не нужно даже серьезных оснований. Достаточно жалобы соседа, который устал от шумных вечеринок, или участкового, заметившего подозрительную активность. Управляющая компания тоже может сообщить, если заметит, что в квартире часто меняются жильцы. И если налоговая решит, что вы скрываете доходы, вам придется не только заплатить сам налог, но и штраф, и пени за каждый день просрочки. В случае крупной задолженности могут возбудить уголовное дело по статье о неуплате налогов.
Почему люди сдают жилье без оформления
Основная причина — нежелание платить налог на доходы физических лиц. Но есть и другие: не хочется оформлять договор, чтобы не связываться с бюрократией, или просто нет доверия к налоговой системе. Многие считают, что сдать квартиру «в темную» — это безобидный способ подзаработать. Но теперь за это можно поплатиться не только деньгами, но и свободой.
Что делать, если вы уже сдаете жилье без налогов
Лучший вариант — легализоваться. Оформите договор аренды, зарегистрируйтесь как самозанятый или индивидуальный предприниматель и платите налоги. Это не так сложно, как кажется: самозанятые платят всего 4 процента с доходов от аренды жилья, если сдают его физическим лицам, и 6 процентов — если юридическим. А если у вас несколько объектов недвижимости, стоит задуматься о регистрации как ИП на упрощенной системе налогообложения. К тому же, официальная аренда дает вам и вашим жильцам определенные гарантии: договор защищает обе стороны, а вы можете спокойно спать, не опасаясь внезапной проверки.
Последствия для тех, кто продолжит рисковать
Не стоит недооценивать масштаб последствий. Если вы получили доход от аренды, но не задекларировали его, налоговая может доначислить налог за три года, а также штраф в размере 20-40 процентов от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки. А если сумма долга окажется крупной (от 2,7 млн рублей), вам может грозить реальный срок по статье о неуплате налогов. Это уже не шутки. Те, кто думал, что «пронесет», могут оказаться в неприятной ситуации, когда у них есть деньги, но нет желания платить, а есть только желание скрыться от налоговой.
Что в итоге
ФНС серьезно настроена навести порядок на рынке аренды. В их распоряжении — данные из банков, Росреестра, соцсетей и даже жалобы соседей. Скрыть доходы от аренды становится все сложнее, а последствия — все серьезнее. Так что если вы сдаете квартиру или дом без оформления, сейчас самое время подумать о легализации. Потому что рано или поздно налоговая узнает. И тогда придется платить не только налог, но и штраф, и пени, и, возможно, отвечать перед судом. А это уже серьезно. Даже если вы думали, что это просто шутка.
VK
OK
Telegram
Дзен