В Санкт-Петербурге в рамках конкурса «Доверие потребителя-2026» прошел пятый бизнес-завтрак, участники которого обсудили ситуацию на рынке сервисных апартаментов. Как было отмечено, в 2026 году спрос на такие объекты сохраняется на уровне около 1000 в год, однако рынок сталкивается с избытком предложения, высокой стоимостью финансирования и удлинением цикла принятия решений покупателями. Модератор встречи, исполнительный директор оргкомитета конкурса Валентина Нагиева, подчеркнула, что речь идет исключительно о сервисных апартаментах как доходном инвестиционном инструменте под профессиональным отельным управлением, а не о квазижилье.
Согласно данным Консалтингового центра, «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2026 года динамика рынка оставалась умеренной: спрос и вывод новых лотов балансировали на уровне примерно 1000 апартаментов в год, а общий объем экспозиции на первичном рынке достиг 5600 юнитов. Директор центра Ольга Трошева связала рост средних цен со структурными изменениями предложения — выходом новых проектов с ценами 350–450 тыс. рублей за квадратный метр и удорожанием лотов в статусных локациях по мере роста готовности, добавив, что лидеры продаж не только сохраняли цены, но и давали скидки для стимулирования спроса. Советник собственника по развитию апарт-отеля «ФОМИН» и исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Александр Ружинский указал на разрыв между медианными показателями аналитических отчетов и реальными прайсами: средняя цена свыше 300 тыс. рублей за квадратный метр для многих проектов завышена, и даже в развитых околоцентральных локациях, например в Приморском районе, к этой отметке подходили лишь на финальных этапах реализации.
Директор и основатель управляющей компании WELL Александр Погодин зафиксировал смену профиля покупателя: доля розничных инвесторов с бюджетом около 10 млн рублей на одну студию сокращается, тогда как растет объем оптовых сделок со стороны системных клиентов, формирующих комплексные арендные портфели. Исполнительный директор ИСК Inreit Елена Терешина напомнила, что основным продуктом компании остаются доходные студии в действующих и строящихся апарт-отелях сети Port Comfort, и привела динамику с марта по август: объем продаж в денежном выражении вырос на 10%, средний чек сделки поднялся на 17% при снижении числа проданных юнитов на 6%, а доля покупателей из регионов увеличилась. Заместитель операционного директора Vertical Hotels Дмитрий Челноков отметил, что профессиональный гостиничный оператор управляет не только эксплуатацией, но и доходностью актива — загрузкой, ADR, RevPAR, дополнительной выручкой, развитием бренда, комплаенсом и капитализацией объекта.
Генеральный директор RBI PM Евгения Мироненко уверена, что оптимальная точка входа управляющей компании в проект — этап архитектурной концепции, когда можно гибко скорректировать планировки и служебные площади под стандарты классификации без удорожания сметы, и именно так строится взаимодействие с девелопером в проектах сети ARTSTUDIO. Директор по продажам ELEMENT Анна Лукьянчук представила кейс клубного отеля «17/33 Клаб» на Петровском острове на 169 сервисных номеров, реализуемого с оператором MOSS Hospitality и консьержами международной гильдии «Золотые ключи». Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко поделилась первым опытом выхода в сегмент инвестиционной недвижимости — строительством многофункционального комплекса с юнитами и офисной инфраструктурой в Московском районе. Архитектор Никита Репин из «Рэдикал Дизайн» подчеркнул, что эстетика в апарт-отеле должна работать на загрузку и RevPAR, а задача архитектора — понять целевую аудиторию и сценарии использования пространства. Тренинг-менеджер OMOIKIRI Владимир Гаврилов обратил внимание, что качество сантехники влияет на репутацию отеля, поскольку поломка формирует негативные отзывы, а коммерческий директор FIT-OUT Антон Фролов добавил, что после частичного ухода международных сетей рынок поляризовался между сверхдорогими сетевыми подрядчиками и эконом-сегментом с рекламациями уже через месяц эксплуатации, тогда как приход подрядчиков из сегмента высококлассных офисов позволяет делать качественный ремонт отелей 4–5 звезд по сбалансированной смете.
В завершение состоялся блиц-опрос руководителей управляющих компаний, в котором приняли участие Евгения Мироненко, Елена Терешина и Дмитрий Челноков, и были сформулированы общие выводы: баланс аренды летом смещается в пользу посуточного формата до 70–80%, зимой крупные комплексы наращивают долгосрочную аренду до 50–70% для гарантированного денежного потока, доля прямых бронирований у ведущих операторов достигает 60%, скрытых комиссий в договорах нет, а мелкие эксплуатационные расходы в пределах 3000–5000 рублей на номер подтверждаются детальными отчетами, при этом участники сошлись во мнении, что грань между динамическим ценообразованием и опасным демпингом лежит в четком знании себестоимости обслуживания номера и работе revenue-менеджеров, а удержание заявленного тарифа при высоком качестве сервиса предпочтительнее игры на понижение.
Общий вывод дискуссии: доходность сервисных апартаментов сегодня формируется комплексно через профессиональное управление, правильное проектирование, загрузку, тарифную политику, сервис, маркетинг и капитализацию.
VK
OK
Telegram
Дзен