В погоне за новыми арендаторами владельцы бизнес-центров готовы идти на риск. В практику девелоперов входит комбинированная арендная ставка, включающая фиксированную часть и процент от оборота. Первыми такую систему оплаты аренды начали использовать в Петербурге иностранные девелоперы, в частности ТРК «Мега» (проект шведской IKEA), вспоминает консультант петербургского офиса Jones Lang LaSalle Станислава Билень. Теперь ее используют практически все петербургские девелоперы, говорит директор департамента маркетинга девелоперской компании «Макромир» Илья Гамов.
Как сообщают «Ведомости», российское представительство сети гипермаркетов DIY OBI арендует у IKEA два магазина по 10 000 кв. м, за которые платит девелоперу фиксированную арендную ставку и определенный процент с оборота магазина, рассказывает менеджер российского представительства OBI. В российском представительстве IKEA отказались от комментариев.
Как правило, арендатор платит девелоперу 7-10% от оборота в зависимости от вида деятельности и площади, а для якорных арендаторов ставка может быть снижена до 2%, говорит Билень. Этот показатель обычно колеблется в пределах 7-12%, утверждает директор департамента торговых помещений «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер.
Некоторые девелоперы устанавливают для своих арендаторов фиксированную арендную плату, а если процент от оборота ее превышает, арендатор доплачивает разницу. Такая система распространена, в частности, в ТРК «Радуга» (девелопер Vinci), говорит советник по юридическим и коммерческим вопросам Vinci Игорь Евдокимов. Размер фиксированной ставки он не раскрывает, а ставка от оборота составляет от 3% до 15% в зависимости от площади и вида деятельности арендатора.
При такой системе фиксированная ставка в 5-7 раз ниже рыночной, говорит Сендер. Подобная система оплаты аренды самая привлекательная для арендаторов, считает директор по маркетингу российского представительства Adidas Дмитрий Биневский. «Успех магазина в торговом центре сильно зависит от успешности торгового центра. При такой схеме девелоперы активнее продвигают свои торговые центры», — уверен менеджер.
Система выгодна для арендаторов, согласна Сендер. «При ней девелопер и магазин плывут в одной лодке. Они заинтересованы в успехах друг друга», — рассуждает она. Процент от оборота, который выплачивается при превышении фиксированной ставки, Гамов называет «премией девелоперу за успешность расположения и концепции ТРК».
В чистом виде оплата по проценту от оборота встречается крайне редко, рассказывает Сендер. По ее словам, такое могут себе позволить только крупные западные ритейлеры.
По данным Colliers Iternational, арендные ставки для якорных арендаторов составляют $100-550 за 1 кв. м в год. А для арендаторов торговой галереи — $500-3000 за 1 кв. м в год. Скидки для арендаторов, которые впервые выходят на петербургский рынок, по словам Сендер, могут достигать 30%. С ней согласна Билень.
«У известных западных брендов, которые хотят арендовать помещения по 3000-3500 кв. м и являются ключевыми в концепции ТРК, есть возможность получить более лояльные условия. Эту практику диктует рынок», — рассуждает Гамов. С ним согласен менеджер одного из иностранных девелоперов, строящих в Петербурге ТРК.
Ставки слишком высоки
Рынок торговых площадей в Петербурге приближается к заполнению. Петербург — лидер в России по заполненности ТРК, обеспеченность торговыми площадями в 1,5 раза превышает московскую, говорит директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers Int. Николай Казанский. Но по сравнению с Европой потенциал для развития еще есть. Торговым комплексам не хватает новых арендаторов, констатирует Сендер.
Добавим, что арендную плату в Санкт — Петербуге можно считать одной из самых высоких в среднем по России. С высокими ставками по арендной плате не справляются не только брендовые магазины, но и интернет — кафе. Так, финская компания Stockmann лишилась одного из двух магазинов в Петербурге — на Финляндском проспекте. «Калинка — Стокманн» — известный продуктовый маркет класса «премиум» признан владельцами нерентабельным из-за резкого увеличения стоимости аренды -$70 за 1 м2 в месяц. Сеть интернет — кафе Quo Vadis так же вынуждена была свернуть свою деятельность из-за высокой аренды.
