Представители бизнес-сообщества Петербурга выразили обеспокоенность в связи с тем, что арендодатели не хотят идти навстречу арендаторам в праве расторгать договор аренды без штрафных санкций, а также отказываются предоставить отсрочку и скидки по арендным платежам.
Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, который законодательно закрепит взаимоотношения между предпринимателями. Участники рынка отмечают, что убытки ложатся на плечи и тех, и других, однако владельцы коммерческих площадей решают свои проблемы за счет арендаторов.
Предприниматели Петербурга настаивают на отмене арендных платежей. Они отмечают, что им не всегда удается договориться с владельцами коммерческой недвижимости, и арендаторы вынуждены вносить арендную плату несмотря на то, что в связи с введенными ограничениями магазины, рестораны, салоны красоты, фитнес-центры несут огромные убытки.
Сейчас Госдума во втором чтении рассматривает законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», пишет КоммерсантЪ.
В законопроект включена поправка, разрешающая односторонний отказ без штрафных санкций от аренды тем компаниям, чья выручка после введения режима ограничений упала более чем на 50%. При этом должны соблюдаться условия — снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности. Также арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязательства на протяжении всего срока договора.
Документ предусматривает и возврат обеспечительного платежа арендатору. Обычно арендатор недвижимости вносит обеспечительный платеж. В случае безосновательного досрочного расторжения договора этот депозит остается в качестве штрафа у арендодателя.
«Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей», — отмечается в документе.
Арендаторы обеспокоены тем, что из законопроекта могут убрать поправку, разрешающую им в одностороннем порядке разрывать арендные договоры.
Они говорят, что вынуждены оплачивать аренду, несмотря на то, что их заведения не работают, при этом они также должны платить и зарплату сотрудникам.
«Классическая бизнес-модель включает в себя владельческую парадигму, когда под активом понимается то, чем собственник владеет. Собственник обеспечивает доступ к некоему ресурсу, получая ренту. Тем временем, помимо классических контрактов, существуют отношенческие, предполагающие систему долгосрочных отношений на фоне взаимосвязанных ресурсов. В этом случае собственник готов на очень серьезные послабления для долгосрочных партнеров. Скажем, сдает помещения не за 30 рублей, а за 30 копеек. Но это уровень отношений, сравнимый с тем, как если бы это были даже не партнеры, а практически совладельцы. Осмысление этих отношений у нас ещё только идет, хотя, конечно, нынешний кризис живейшим образом мыслительный процесс стимулирует, — полагает Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК Omakulma, — Это то, что стали называть в последнее время sharing economy».
Председатель комитета по электронной торговле ТПП РФ Алексей Федоров сказал газете «КоммерсантЪ», что арендаторы просят не так уж много – в частности, чтобы деньги, которые по условиям договора внесены в виде обеспечительного платежа, были выплачены арендатору в случае расторжения договора с его стороны. «Арендаторы предлагают, чтобы договоры можно было расторгать без санкционных условий, это нормальная практика. В текущей ситуации неприемлемо, чтобы обеспечительный платеж забирал арендодатель. Ведь договор с торговым центром заключался не для того, чтобы просто оплачивать закрытое помещение, а чтобы был трафик и был оборот. Кроме того, арендаторы просят снижения ставки на 50%, и отмену коммунальных услуг, поскольку арендодатель сам их практически не платит – ведь все стоит, лифты не работают, эскалаторы не работают и так далее, а какие-то мифические платежи арендаторам начисляются», — поясняет господин Федоров.
По словам гендиректора Melonfashiongroupp (Zarina, Sela, Befree, Loverepublic) Михаила Уржумцева, экономическая ситуация вышла из-под контроля. «Де юре форс-мажор никто не признают, но де факто он произошел, и никто уже не понимает, как ситуация будет складываться завтра. Условия ведения бизнеса поменялись по сравнению с тем, какими они были, когда договоры подписывались. Сейчас они не релевантны тому, что происходит сегодня, и это необходимо принимать во внимание. Арендаторы и арендодатели должны все начинать с чистого листа, выработать тактику работы в новых условиях и искать компромисс», — говорит господин Уржумцев.
По его словам, если поправки не пройдут второго чтения, крупные сети, а также все франшизеры, могут уйти с рынка.
Председатель регионального отделения «Опоры России» Даниель Башмаков называет поправки к закону необходимой мерой и считает, что многим арендаторам она даст возможность не закрывать бизнес, пережить кризис и продолжить работу, когда закончится карантин.
«Те из них, которые попали в перечень пострадавших отраслей, получают меры поддержки в виде компенсации зарплаты сотрудникам в размере МРОТ. Но не все попали в этот список. И многие никакой поддержки не получают, а должны платить аренду арендодателям, налоги, заработную плату сотрудникам и другие платежи. Кроме этого у многих пропал скоропортящийся товар, а обязанности платить кредиты и долги поставщикам остаются», — поясняет господин Башмаков. Он говорит, что данный законопроект уравновешивает риски двух сторон, так как в настоящий момент арендатор должен платить аренду или разорвать договор с потерей обеспечительного платежа. И это дает возможность арендодателям выкручивать руки арендаторам, которые терпят убытки, но планируют работать дальше. А в случае принятия законопроекта арендодатель будет вынужден договариваться с арендаторами и идти им на уступки, чтобы те остались. При этом господин Башмаков отмечает, что уровень арендной платы с каждым годом рос и арендодатели могли накопить достаточно средств, чтобы пережить два-три месяца неплатежей. «В тоже время у нас в регионе введены меры поддержки арендодателям, которые снизили более чем на 50% арендную плату. В частности, в этом случае, их налоги могут быть снижены на сумму недополученных арендных платежей», — отметил Даниель Башмаков.
