Что ждет рынок недвижимости СЗФО в 2026 году

«Авито Недвижимость» представила итоги 2025 года для рынка коммерческой недвижимости Северо-Запада. На конференции специалисты компании, а также эксперты NF Group и IBC Real Estate обсудили динамику предложения, особенности спроса и ключевые процессы, которые формировали рынок в течение года.

Согласно данным «Авито Недвижимости», объем предложений коммерческих объектов в СЗФО продолжил расти. В сегменте продажи зафиксирован прирост на 4%*, в аренде — на 21%. В большинстве регионов округа тенденция оставалась положительной: например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатели увеличились на 4% и 26% соответственно.

Основная доля предложений ключевых сегментов коммерческой недвижимости в 2025 году приходилась на Санкт-Петербург (62%) и Ленинградскую область (12%).

Спрос на покупку объектов в целом сохранился на уровне прошлого года. Наиболее заметный рост интереса отмечен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+10% год к году), а также в Республике Коми (+3%). После рекордной активности 2024 года рынок аренды скорректировался на 3%, однако в Ленинградской (+4%), Калининградской и Новгородской областях (+1%) прослеживалась положительная динамика.

По данным IBC Real Estate, объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году составил 74 млрд рублей. Это отражает нормализацию после двух пиковых лет. Наибольший объем вложений пришелся на торговые помещения (28%), далее следуют жилая недвижимость (26%), складской сегмент (16%), гостиницы (14%), офисы (11%) и МФК (5%). В условиях колебаний рынка инвесторы чаще выбирали готовый арендный бизнес либо объекты, которые можно реконструировать для повышения доходности. Большинство сделок финансировалось из собственных средств.

На рынке складской недвижимости выбор объектов на «Авито Недвижимости» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области вырос на 36% в продаже и на 55% в аренде. Интерес пользователей также увеличился: +29% в сегменте покупки и +5% в аренде. При этом более половины запросов в аренде приходилось на помещения площадью до 100 м², тогда как спрос на покупку был распределен более равномерно.

Рост предложения складов был зафиксирован и в других регионах округа: в Вологодской области — на 45%, Мурманской — на 41%, Калининградской — на 29%, Псковской — на 27%, Архангельской — на 22%, в Коми — на 17%. Спрос увеличился в Мурманской области (+28%), в Вологодской и Коми (+8%) и в Архангельской области (+3%).

По оценке NF Group, в 2026 году ставки аренды складских площадей в большинстве случаев будут оставаться вблизи текущих значений. Этому способствует высокий объем ввода объектов, сформированный предыдущими сделками. При этом продажи могут вырасти благодаря накопленному отложенному спросу.

Выбор офисных помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области вырос на 3% в продаже и на 36% в аренде. Спрос, напротив, сократился на 4% и 3% соответственно. Наибольший интерес по-прежнему был сосредоточен на компактных объектах до 100 м²: на них приходилось 49% спроса в продаже и 75% — в аренде.

В регионах СЗФО предложение офисов также выросло: в Архангельской области — на 54%, в Мурманской — на 48%, Калининградской — на 29%, Карелии — на 21%, Новгородской — на 5%, в Коми — на 3%. В Псковской и Вологодской областях рост составил около 1%. Спрос увеличился в Калининградской области (+4%) и Мурманской (+2%).

По данным NF Group, в 2025 году девелоперы чаще переключались с нового строительства на реконструкцию, минимизировался объем офисов класса А в стадии строительства, а отложенный спрос продолжал расти. В результате в 2026 году возможен умеренный подъем ставок.

В сегменте торговой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области предложение увеличилось на 11% в продаже и на 10% в аренде. Спрос на покупку вырос на 16%. Пользователи чаще всего выбирали помещения до 100 м² (61% запросов) и от 101 до 300 м² (36%). В аренде интерес к небольшим площадям был еще более выраженным — 81%.

В других регионах СЗФО предложение торговых объектов также увеличилось: в Мурманской и Калининградской областях — на 24%, в Коми — на 17%, Вологодской — на 15%, Карелии — на 14%, Архангельской — на 12%, Псковской — на 11%, Новгородской — на 9%. Спрос вырос в Мурманской области (+7%), Новгородской (+5%), Вологодской (+3%) и Калининградской (+2%).

Эксперты NF Group отмечают, что 2025 год проходил на фоне более экономного поведения потребителей, роста онлайн-торговли и высокой стоимости заемного финансирования. В стрит-ритейле сохранялась высокая конкуренция за ликвидные помещения и активная ротация арендаторов. В 2026 году ожидания умеренные: рост ставок в пределах инфляции, усиление маркетплейсов и дальнейший переход потребителей к рациональной модели выбора.

В сегменте помещений свободного назначения (ПСН) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выбор в продаже увеличился на 1%, в аренде — на 8%. Спрос на покупку вырос на 10%. Наиболее востребованными оставались площади до 100 м²: 64% спроса в продаже и 77% — в аренде.

В регионах СЗФО предложение ПСН также увеличилось: в Вологодской области — на 37%, Псковской — на 19%, в Коми и Калининградской — на 18%, Мурманской — на 17%, Карелии — на 13%, Архангельской — на 12%, Новгородской области — на 9%. Рост спроса отмечен только в Коми (менее 1%).

Коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» на Авито Виктория Сафронова отметила, что увеличение количества предлагаемых объектов продолжилось в ключевых сегментах — офисном, складском и производственном. Более широкий выбор стабилизирует динамику ставок. Коррекция спроса относительно рекордного 2024 года была ожидаемой, при этом в отдельных категориях и регионах фиксировался рост интереса. По ее2 словам, расширение предложения продолжится и в первой половине 2026 года, в том числе из-за переноса сроков ввода некоторых проектов.

В 2025 году предприниматели Санкт-Петербурга и Ленинградской области значительно чаще отдавали предпочтение аренде помещений. На этот формат приходилось 93–94% обращений в офисном и складском сегментах, 85% — в торговом и 81% — в ПСН.