По данным агентства недвижимости «Итака», аренда за последние 2 года подорожала примерно на 30%. Тогда как стоимость квадратного метра на вторичке выросла за это время на 155% (данные портала «Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга»).
Традиционно недвижимость является самым надежным и консервативным инструментом инвестирования. Если заемщику уже есть где жить, то идея взять ипотечный кредит в банке и «отбивать» его за счет арендной платы является весьма прибыльным занятием.
И, хотя, банку кредитование «под аренду» может быть удобно, и при неплатежеспособности заемщика такую квартиру легче отобрать через суд, чем единственное жилье. К тому же, если человек для возврата кредита ухитряется организовать себе дополнительный доход, который банк не учитывал при оценке кредитоспособности, снижается риск дефолта. И все же банки отрицательно относятся к такой манипуляции, сообщает dp.ru.
Но в то же время, банкиры стараются избегать подобных арендаторов. Дело в том, что риски от подобных «аренд» растут быстрее, чем если бы заемщик сам проживал в купленной по ипотеке квартире. «Если собственник жилья намеревается сдавать его в аренду, то тариф для него будет на 20-30% выше базового, так как риск наступления страхового случая повышается, — отмечает начальник отдела страхования имущества СОАО «Регион» Михаил Кудряшов. — В стандартном договоре должно быть указано, что квартира будет сдаваться в аренду. Если информация искажена и причиной наступления страхового события стали действия (или бездействие) арендаторов, то компания вправе отказать в выплате».
К тому же, по мнению аналитиков не редки случаи, когда заемщику приходится прибегать к новому кредиту, для того, чтобы привести в порядок залог ипотечного займа.Поэтому желание «отбить» квартиру за счет аренды, по менению банкиров, не дальновидно. Так, по словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом ОАО «НОМОС-БАНК» Алексея Понкратьева, «нужно учитывать амортизационные расходы, затраты на страховку и время на поиск новых арендаторов, если прежние жильцы съехали. При легальной сдаче жилья стоит учитывать расходы на уплату налогов. Временные арендаторы, в отличие от собственника, всегда будут использовать чужую собственность как временное жилье по принципу «не свое — не жалко».
Отметим, что банки теперь имеют право проверять используется ли предмет ипотеки по назначению. Справка из налоговой служит доказательством нарушения договора. Если обнаружится, что заемщик квартиру использует для сдачи в аренду, кредитор может потребовать досрочного погашения кредита.
Напомним, что после кризиса на мировом финансовом рынке, банки более неохотно стали выдавать кредиты. А потенциальных заемщиков теперь тщательно «оценивают» перед выдачей денежных средств.
В начале зимы петербургские специалисты по ипотеке отмечали резкое увеличение сроков рассмотрения заявок на ипотечные кредиты – до трех недель. Банки пересматривали риски, в первую очередь, озаботившись качеством (надежностью) заемщиков. Мировой кризис финансовой ликвидности стал определять политику на рынке ипотеки.
Как сообщала ранее Гаzета.СПб. ру, в силу специфических особенностей российского рынка труда, процедура оценки платежеспособности потенциального заемщика в нашей стране носит индивидуальный характер. К тому же, банк вынужден анализировать многие разновидности предоставленных документов. Сотрудники кредитной организации, вероятнее всего, проверят достоверность и надежность фирмы, в которой работает претендент на ипотеку. Более того, представитель банка может позвонить и приехать домой или в офис потенциального заемщика. Это делается ради одной цели – убедиться в благополучии будущего клиента, в истинности сообщенных данных, и тем обезопасить себя от риска невозврата выданного кредита.
Но, тем не менее, размер и стабильность дохода клиента – первейший фактор для банка при решении о выдаче кредита. В качестве подтверждения получаемого дохода заемщик представляет справку 2-НДФЛ, это обязательное требование всех банков. Другое дело, что справка может не отражать реальной зарплаты, если часть денег работодатель выплачивает «в конверте». Тогда в дополнение к справке 2-НДФЛ банк принимает документ «по форме банка» – но с подписью руководителя и главного бухгалтера компании или с устным подтверждением правильности данных. Так называемая декларативная форма подтверждения дохода также означает: «справка 2-НДФЛ плюс заявление об остальных доходах».Различия для «белых» и «серых» зарплат делают не все, но большинство банков. А «белые» зарплаты получают, по оценке экспертов, лишь 30% петербургских ипотечных заемщиков.
