Предприниматель, основатель холдинга — «Группа компаний „ЛУГ“» Ян Лузин:
Конец календарного года и начало следующего – самое время для того, чтобы попытаться спрогнозировать, что же принесут нам наступающие 12 месяцев. Это в полной мере касается и рынка недвижимости, особенно цен на первичном рынке. Тем более прогноз будет однозначно востребован.
Начнем с того, с какими достижениями мы подошли к текущей отметке. Цены на новостройки в первой половине росли серьезными темпами. Одна из причин – льготная ипотека активно стимулировала спрос, а застройщики старались придержать часть квартир для того, чтобы вывести их чуть позже, на волне дефицита, разумеется, по более высокой цене. Таковы законы рынка.
Другая проблема, которая не могла не сказаться на росте цен, – дефицит и повышение стоимости строительных материалов. Это касается прежде всего самой востребованной номенклатуры – арматуры, цемента, песка. Если брать средние цифры, то они подорожали примерно на 30%, однако некоторые наименования прибавили в цене практически вдвое. Из причин дефицита и роста цен выделю снижение объемов производства в прошлом году с одновременным ростом потребности (активный запуск новых проектов как жилищного, так и инфраструктурного строительства, очевидно, требует существенных ресурсов). Кроме того, ни для кого не секрет, что ряд отечественных металлургических компаний ориентированы прежде всего на экспорт: из-за слабого рубля им выгоднее продавать товар за рубеж, затем конвертируя прибыль в отечественную валюту.
Однако во второй половине года рост замедлился, в крупных городах темпы прироста составили примерно 1-2% в месяц. Этому способствовало как изменение условий льготной ипотеки, так и удовлетворение спроса. Те, кто хотел купить квартиру, сделали это в 2020 или начале 2021 года, а сомневающиеся, видимо, продолжат думать еще дальше. К тому же лето в этом году было теплым, ограничений меньше, поэтому многие решили отложить на пару месяцев покупку квартиры и наконец-то съездить в отпуск.
Но что же нас ждет в 2022 году? Начну с главного. Цены на новостройки продолжат расти. И этот тренд будут задавать, прежде всего, крупные города. Спрос на квартиры в них если и просядет, то незначительно. На фоне нестабильной экономической ситуации люди будут тянуться туда, где есть работа и жилье.
Другой немаловажный фактор – дорожающая ипотека. Да, безусловно, она зависит от ключевой ставки, однако банки формируют размер ипотечной ставки с учетом премии за риск, своего дохода и иных моментов. К тому же при периодическом повышении ключевой ставки банки реагируют на это не сразу, им необходимо до трех месяцев. Поэтому произошедшее в декабре повышение ключевой ставки скажется на рынке ближе к концу первого квартала следующего года.
Рост ключевой ставки отразится не только на ипотеке. Банки будут вынуждены повысить ставки по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования, что приведет к росту их издержек. Более того, управление издержками в текущих условиях приобретает особую важность. Сейчас существенный объем квартир находится в домах в различных стадиях строительства. Мало продать квартиры, нужно еще достроить корпуса.
Также не стоит сбрасывать со счетов и растущие цены на строительные материалы. Причиной этого выступает как инфляция, так и растущее потребление того же металла. Тут, на мой взгляд, необходим комплексный подход. Для начала стоит собрать строителей, металлургов, представителей промышленности и чиновников за одним столом (разумеется, это аллегория) и попытаться выработать компромиссное решение. Уверен, что рано или поздно оно будет принято.
Теперь немного разбавим позитивом. Вероятно, рост цен в следующем году будет не столь значительным. Причиной этого выступит постепенно успокаивающийся спрос на новостройки. Разогнав «поезд» стройкомплекса, никто не будет резко дергать стоп-кран и останавливать его. Поэтому стоит ждать роста цен в пределах инфляции (8-10%). К тому же, вероятно, для поддержания спроса будут запущены различные скидки, акции и субсидированная ипотека.
О наших проектах на сайте: https://gruppalug.ru/
