Эксперты за последние пару лет почти в один голос пророчат стагнацию рынку недвижимости. Есть даже те, кто видит серьезный спад этой отрасли. Единственные реальные показатели, на которые сейчас можно опереться и сделать какие-то выводы – это то, что уже было продано, построено и сделано за проблемный период.
Как на самом деле обстоит ситуация с рынком недвижимости, и чего ожидать жителям России в будущем, рассказал «МК в Питере», который поговорил с экспертами и попытался разобраться в происходящем.
Данные Минстроя РФ свидетельствуют, что застройщики за пять месяцев 2022 года сдали в эксплуатацию 44,5 млн кв. метров жилья. Такой показатель на 54,6% превысил результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению экспертов, рост обусловлен многоквартирным строительством. Циан, в свою очередь, информирует, что в городе 324 объекта со сроком сдачи в 2022 году — против 242 в 2021-м. В следующем году строители планируют ввести в эксплуатацию 366 объектов. Правда, как заметили сами игроки рынка, сроки сдачи постоянно сдвигаются по веским причинам.
Позже, чем ожидали
Так, по данным на Единого ресурса застройщиков, с начала 2022 года в Петербурге средний срок переноса сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию увеличился с 3,3 до 4,5 месяца. В Ленобласти квартиру в среднем можно прождать на 8,7 месяца дольше, чем в начале года, когда задержка могла составить 7,8 месяцев.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова рассказала, что причиной подобных задержек становится нарушение цепочек поставок строительных материалов и оборудования на фоне санкций, а также отток рабочей силы и сложности в валютных операциях. Еще одним немаловажным фактором выступает снижение продаж и общий уровень напряженности на рынке. Но эксперт заверила, что со временем ситуация придет в норму, правда, не быстро. Именно поэтому о точных прогнозах пока говорить не приходится.
По мнению Надежды Калашниковой, даже с учетом ипотечной ставки в 7% изменения не произойдут мгновенно. Выделенные средства направят на эскроу-счета, «замораживающие» их на время строительства, а не позволяющие застройщику восполнить потери.
В настоящее время идет активный поиск поставок и отслеживание логистики, но недавно на портале проектов нормативных правовых актов было замечено постановление, согласно которому на фоне стабилизации экономической ситуации может быть отменено смягчение ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия. Сами застройщики при этом считают, что поддержка от правительства им все еще очень нужна.
Надежда Калашникова заметила, что можно было бы частично раскрыть эскроу-счета, если объект уже достаточно реализован. Также не лишним было бы проведение валютно-обменных операций для закупки материалов и оборудования у новых поставщиков.
За что платят
Рост себестоимости квартир в настоящее время объясняется нарушением цепочек поставок импортных материалов, — свои же стоят либо дороже, либо столько же. Также квартиры продаются с определенными характеристиками, которые лучше не снижать.
По словам Калашниковой, сейчас наблюдается тренд, когда в продажах уменьшаются доли квартир с отделкой в «бизнес-класс», элитном жилье и в сегменте «комфорт плюс». И дальше, предположила специалист, эта тенденция будет только нарастать, что связано с использованием в строительстве импортных материалов и оборудования. Зато тут есть бонусы от застройщиков.
«На нашем опыте эти бонусы могут быть финальным шагом при выборе объекта или девелопера, но далеко не всегда этот плюс имеет большой вес», — заметил генеральный директор агентства недвижимости Прайд Групп Алексей Бондарев.
Есть, конечно, и полезные бонусы, например, скидка в размере тысячи рублей с квадратного метра или 1% с общей суммы. Однако даже такие приятные сюрпризы и рядом не стоят с оценкой локации, надёжности и цены.
Не сразу, а по частям
Большинство покупателей до сих пор при покупке жилья активно пользуются ипотекой. В связи с этим на первый план выходит не столько цена квартиры, сколько стоимость ипотечного кредита.
Как отметила Надежда Калашникова, сейчас выгоднее идти напрямую к застройщику, так как за счет субсидирования ипотеки можно сэкономить довольно много. В частности, в Компании Л1 предлагается субсидированная ставка от 0,1% до 0,01%, таким образом, человек переплатит около 7,5% за 20 лет. В сравнении с ипотекой и господдержкой, где переплата начинается от 40%, разница очевидна.
Требования к заемщику со временем поменялись в лучшую сторону. Так, появились отдельные программы ипотечного кредитования. Как отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова, профиль среднестатистического заемщика меняется постоянно, и в связи с этим появляются новые удобные программы. Также многие банки снизили требования к возрасту заемщика на момент оформления ипотеки, теперь взять кредит можно и в 18 лет.
