Жители многоквартирных домов часто жалуются на работу управляющих организаций. Например, если организация некачественно отремонтировала кровлю и в результате квартиру затопило.
Юрист частной практики Дмитрий Фёдоров рассказал корреспонденту gazeta.spb.ru, что делать, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки.
Как должно быть в идеале
Ответственность за содержание крыши, как и всего остального общего имущества многоквартирного дома, несёт управляющая компания (УК). Туда следует обращаться сразу после обнаружения протечки. УК обязана:
зафиксировать факт протечки;
выявить причину;
устранить протечку и её последствия;
возместить собственнику жилья нанесённый ущерб.
В идеале всё должно произойти следующим образом: вы позвоните в УК по круглосуточному телефону и сообщите дежурному о протечке, сделаете фото и видео с датой, представители УК придут и составят акт о протечке, вас всё в акте устроит, и вы его подпишете, УК починит крышу в течение суток.
Если что-то пошло не так…
Однако идеальный сценарий в таких историях встречается не всегда. На любом этапе что-то может пойти не так. Например, УК не отвечает на звонки. Или диспетчеры УК отвечают на звонки, но специалисты для осмотра крыши не приходят даже после нескольких телефонных обращений. После нескольких звонков и личных обращений сотрудник УК все же появляется, но акт о протечке составлять отказывается, мол, и так всё починим. После переговоров (часто на повышенных тонах) он всё-таки составляет акт о протечке, с которым вы не согласны из-за приуменьшенных масштабов бедствия. Так, часто в акте отказываются описывать испорченное водой имущество, ссылаясь на неизвестные и недоказанные обстоятельства его повреждения.
Проходят сутки, но крышу никто так и не починил. Вы пишете заявление о протечке в УК. Но его могут отказаться принимать. Это тоже нужно зафиксировать: предложить написать его в письменной форме или заснять на телефон, записать на диктофон. При этом предупредите сотрудников УК, что вы ведёте запись. Заявление о протечке можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда оно считается полученным по умолчанию.
Обратитесь в Жилищную инспекцию и прокуратуру
Напишите жалобу в Жилищную инспекцию и подробно изложите ситуацию: когда вы обратились в УК, что предприняли или не предприняли её сотрудники, какие обязательства отказались выполнять. Игнорируя ваши претензии, УК нарушает закон, обязывающий её поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества. В течение 30 дней после обращения инспекция проведёт проверку, по результатам которой УК может быть оштрафована.
Ещё вариант — обратиться в прокуратуру: она контролирует выполнение вообще всех законов, так что тоже имеет основания проверить недобросовестную УК.
У вас же ещё и ущерб!
Ущерб УК признавать тоже не хочет, так как по закону обязана компенсировать. Кажется, придётся идти в суд. Если планируете судиться, в УК нужно отправить досудебную претензию. Подготовьте сразу два экземпляра — один останется у вас. Иногда достаточно продемонстрировать серьёзность своих намерений, чтобы управляющая компания начала «шевелиться». В претензии нужно описать обстоятельства появления протечки, историю обращений в УК, свои требования и сроки, в которые вы считаете необходимым их удовлетворить. Обычно это 10 дней со дня получения претензии. Эта дата будет указана в отметке УК на вашем экземпляре или в уведомлении, если претензия отправлена почтой. В тексте обязательно ссылайтесь на нормы права, регулирующие ваши отношения с УК в данной ситуации. Последняя строка — сообщение о том, что в случае отказа удовлетворить требования вы обратитесь в суд. К досудебной претензии прикладываете копии документов: акта о протечки, заключения оценщика, подтверждений ваших обращений в УК (заявления с пометкой о регистрации или уведомления о доставке писем) и перечень этих документов.
Обратитесь в суд
Если УК не реагирует или кормит вас обещаниями, собираете документы для обращения в суд:
— акт, фиксирующий факт протечки (если УК отказалась его оформлять, берёте составленный самостоятельно и заверенный соседями);
— копию заявления в УК или подтверждённый отказ его принять;
— фото и видео ущерба;
— документы об оценке ущерба (протокол осмотра оценщика, товарные чеки за материалы, купленные для ремонта);
— копию досудебной претензии с пометкой о вручении, если она передавалась лично, или с уведомлением о получении, если отправлялась почтой;
— исковое заявление, в котором указаны все детали общения с УК (фактически повторяет досудебную претензию);
— копию паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру;
— подтверждение регулярной и своевременной оплаты услуг ЖКХ (оплаченные счета или справку об отсутствии задолженностей).
На что следует ссылаться
Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 161: обязывает УК содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии.
Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 165, часть 1: размер платы за ЖКУ установлен в размере, достаточном для содержания жилья. Если УК ссылается на отсутствие средств, используйте этот пункт.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 42: УК несёт ответственность (в том числе материальную) за ненадлежащее выполнение своих обязательств.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, прил. № 2: протечки кровли в отдельных местах должны устраняться в течение 24 часов с момента поступления жалобы.
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 6464/10 от 29.09.2010: все текущие работы по содержанию жилья обязана выполнять УК, вне зависимости от того, прописаны ли они в договоре.
Ранее gazeta.spb.ru сообщала о том, что петербургские пенсионеры решили спеть песню из фильма «Титаник» в затопленной квартире.
